di Andrea Tolomelli – Presidente Abiconf. Non c’è norma più intrigante di quella non scritta. È questo sicuramente il caso dei criteri da seguire nella manutenzione dei balconi e terrazzi negli stabili in condominio
Il tema è ricorrente nelle dispute condominiali in quanto è fuori dubbio che, da un lato, i balconi sono più o meno – a seconda delle loro diverse conformazioni di loggia, castelletto o in aggetto – elementi che compongono le facciate di un edificio. Nel contempo, i balconi rappresentano delle pertinenze delle proprietà esclusive degli appartamenti dai quali vi si accede. La diatriba è pertanto costante tra coloro che ritengono che ogni spesa sia a carico dei rispettivi proprietari e coloro che, viceversa, ne vorrebbero ribaltare le spese manutentive alla collettività condominiale.
La proprietà dei balconi
In giurisprudenza è costante l’affermazione per la quale i balconi – ed in particolar modo quelli aggettanti – costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare sita in un edificio condominiale ed appartengono, perciò, in via esclusiva al proprietario di questa, salvo i rivestimenti e gli elementi della parte frontale e di quella inferiore, i quali devono considerarsi beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Pertanto, se è pacifico che, le spese afferenti alla manutenzione del calpestio del terrazzo debbano ricadere sul singolo proprietario, altrettanto non può dirsi per quelle spese afferenti agli elementi esterni di parapetti, sotto balconi o ringhiere specie se particolarmente gradevoli o caratterizzanti il contesto estetico della facciata. Difatti, in tali casi, entra in gioco un bene immateriale riferito a tutti i condomini quale è il decoro architettonico, richiamato in più passi delle norme codicistiche che disciplinano l’istituto del condominio, quale bene da tutelare – articolo 1138 Codice civile- e da non ledere – articolo 1120 Codice civile.
Interventi sul decoro dello stabile
Da ciò ne discendono inevitabilmente dei relativi oneri contributivi a carico di tutti i condomini, pro quota, per tutte quelle parti esterne che nel loro insieme attribuiscono valore all’estetica del fabbricato e di conseguenza a tutti gli immobili che lo compongono. Pertanto, tutti i condomini dovranno partecipare- per i rispettivi millesimi – alle spese per gli elementi esterni dei terrazzi quando gli stessi si inseriscono e valorizzano gradevolmente i prospetti condominiali. (in giurisprudenza vedi tra le altre Cassazione civile, sezione II, del 16 ottobre 2020, numero 22572).
Tale conclusione, sarà ancor più determinate nell’occasione di interventi generalizzati di restauro del fabbricato condominiale. Si badi però che, purtroppo, non sarà automatico e tabulare che un parapetto, un frontalino, una ringhiera od un sotto balcone rientrino nell’alveo delle competenze comuni ma dipenderà dalla tipologia, dal contesto delle opere ed anche eventualmente dalla cumulabilità con altri interventi che riguardano il fabbricato nel suo complesso.
Le pronunce
A tal riguardo è interessante menzionare il Tribunale di Roma, V° sezione, con la sentenza 20887 del 07 novembre 2017 a mente del quale, le spese relative agli interventi sui balconi, pur con riferimento al parapetto e ai rivestimenti, vanno attribuite in ogni caso ai proprietari degli stessi qualora non sia possibile attribuire alcuna funzione incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile, privo di qualsiasi fregio o decorazione e non omogeneo nell’aspetto. Tra l’altro sarà opportuno non dimenticare la natura privata dei balconi soprattutto nell’ambito delle assemblee di condominio chiamate a deliberare le opere di restauro delle facciate sulla base di capitolati che ricomprendono anche le spese per i singoli balconi.
Difatti, l’assemblea condominiale non potrà deliberare lavori su beni di pertinenza privata, salvo raccogliere specifici consensi ad impegno dei rispettivi proprietari partecipanti alla riunione (se presenti di persona e non per delega). La delibera si potrà, dunque, riferire, per quanto ai balconi, unicamente alle spese occorrenti per la manutenzione degli elementi caratterizzanti l’estetica del fabbricato.
Nulla la delibera che riguarda pavimentazione balconi
Sul punto è eloquente la Cassazione nella sentenza 7042 del 12 marzo 2020 a mente della quale: «l’assemblea condominiale non può prendere decisioni che riguardano i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà. È, dunque, nulla la deliberazione assembleare che disponga in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione dei balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti». Di conseguenza, anche rispetto all’impresa che verrà appaltata, l’amministratore dovrà munirsi del mandato da parte dei singoli proprietari ed escludere nel contratto d’appalto ogni forma di sussidiarietà della compagine condominiale per le spese di manutenzione dei terrazzi a carico dei singoli.
Operazioni non di certo facili soprattutto nei grandi condomini. Forse, a tal riguardo, sarebbe stata opportuna una specifica norma nell’ambito della disciplina di riforma dell’istituto del condominio. Di certo, avrebbe ridotto notevolmente i contenziosi che possono nascere sulla base tali valutazioni che per l’appunto spesso hanno natura soggettiva.
Il Sole 24 Ore, Condominio -15 marzo 2021
