Il fondamento normativo della responsabilità del condominio per le cadute all’interno dello stesso è certamente rinvenibile nell’art. 2051 c.c.,- “Danno cagionato da cose in custodia”: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo caso fortuito”.
Si riconduce nell’alveolo del dovere di custodia, incombente sul Condominio, quello di adoperarsi per impedire che una certa situazione possa arrecare danno a terzi.
Quando si parla di responsabilità per danni cagionati da cose in custodia, ci si riferisce ad una responsabilità oggettiva, che prescinde dal comportamento del custode in quanto elemento estraneo alla struttura normativa di cui all’art. 2051 c.c.
I danni cagionati da cosa in custodia sono quei danni conseguenti al dinamismo proprio ed intrinseco della cosa, ovvero, dipendenti dall’insorgere nella stessa di un processo dannoso anche se provocato da elementi esterni. Secondo la giurisprudenza dominante, “In tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all’art. 2051 c.c., individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l’applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo. Pertanto, non rileva in sé la violazione dell’obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, fattore che attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell’evento, riconducibile in tal caso non alla cosa che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno” (Cassazione Civile, Sez.3, Sentenza n. 26051 del 2008).
Dunque, il custode è presunto responsabile dei danni provocati dalla cosa custodita anche se essa non è intrinsecamente pericolosa, ma lo diviene in conseguenza di un processo dannoso provocato da elementi esterni. Il custode, per escludere la sua responsabilità, ha l’onere di provare il caso fortuito, ossia l’esistenza di un fattore estraneo che, per il suo carattere di imprevedibilità e di eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale (Cassazione Civile, sentenza n. 26605 del 2012).
Il Condominio, poiché custode dei beni e servizi comuni, è tenuto a porre in essere tutte le misure precauzionali necessarie affinché le cose comuni non arrechino pregiudizio, rispondendo degli eventuali danni cagionati oltre che ai terzi, anche nei confronti dei condomini stessi. In tale assetto, il Condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051 c.c. in conseguenza dei danni provocati dal difetto o dall’omessa manutenzione della cosa comune. Graverà sul condominio, detentore della qualifica di custode, l’obbligo di mantenere e conservare la cosa in maniera tale da evitare danni a terzi (Tribunale di Bari, III Sez. Civile, sentenza n.2489 del 2013). La responsabilità da cose in custodia, sussiste qualora ricorrano due presupposti: un’alterazione della cosa che, per le sue intrinseche caratteristiche, determina la configurazione nel caso concreto della cd. “insidia o trabocchetto” e l’imprevedibilità e l’invisibilità di tale “alterazione” per il soggetto che, in conseguenza di questa situazione di pericolo, subisce un danno.
Nella specie, la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito che aveva rigettato la domanda di risarcimento dei danni riportati da un’inquilina di un edificio a seguito di una caduta causata da acqua piovana infiltratasi dalla finestra, ritenendo prevedibile l’evento, in quanto lo stesso si era verificato in un Condominio e aveva coinvolto un’inquilina ivi abitante da anni e, quindi, a conoscenza di tutte le caratteristiche dell’immobile. (Cassazione Civile, Sez. 3, Sentenza n. 11592 del 2010).
Segnatamente, la Cassazione civile, con sentenza n. 15042 del 2008 precisa che se il custode dimostra che il danno è determinato da cause estrinseche ed estemporanee ingenerate da terzi, non conoscibili né eliminabili repentinamente neppure con la più diligente attività di manutenzione, esso è liberato dalla responsabilità per cose in custodia poiché circostanza idonea ad integrare la fattezza di caso fortuito, previsto dalla norma quale scriminante.
Al riguardo è opportuno menzionare una recentissima sentenza della Cassazione in ambito condominiale, datata 18 febbraio 2020 n. 4129. La vicenda nasce dall’azione promossa da un uomo scivolato sul pavimento – lavato e non ancora del tutto asciutto – dell’androne del condominio, dopo essere andato a trovare la zia, procurandosi la frattura di tibia e perone. La Cassazione affermava già in precedenza il principio secondo il quale “quanto più la situazione di pericolo è prevedibile, tanto più il danneggiato ha l’obbligo dell’adozione di cautele” (Cassazione Civile, sentenza n. 2480 del 18), affermando, peraltro, che quando non c’è acqua abbondante in terra acquista minore rilievo l’efficienza causale del comportamento del danneggiato. Nel caso di specie contenuto nella recentissima sentenza, “proprio perché non vi era presenza abbondante di acqua, come accertato dal giudice, ma vi era l’umidità successiva al lavaggio, la situazione di pericolo era meno prevedibile, sicché l’efficienza causale del comportamento del danneggiato acquista minore rilievo” (…) e ancora “sicché, quanto più la situazione di possibile danno è suscettibile di essere prevista e superata attraverso l’adozione da parte del danneggiato delle cautele normalmente attese e prevedibili in rapporto alle circostanze, tanto più incidente deve considerarsi l’efficienza causale del comportamento imprudente del medesimo nel dinamismo causale del danno, fino a rendere possibile che detto comportamento interrompa il nesso eziologico tra fatto e evento dannoso, quando sia da escludere che lo stesso comportamento costituisca un’evenienza ragionevole o accettabile secondo un criterio probabilistico di regolarità causale, connotandosi, invece, per l’esclusiva efficienza causale nella produzione del sinistro” (Cassazione Civile, sentenza n. 4129 del 2020). In tale assetto, la Suprema Corte ha disposto il rinvio al giudice di merito ai fini di una più approfondita esamina delle circostanze verificatesi di talché sarà possibile concludere in termini di caso fortuito -concorso del danneggiato ex art. 1227 c.c.- o di esclusione di rilevanza causale del danneggiato.
In conclusione, la decisione n. 4129/2020 della Suprema Corte può essere interpretata in questi termini: se il pavimento bagnato si qualifica quale fatto prevedibile e accertabile, ne consegue che il comportamento del terzo che cade sul pavimento bagnato può delinearsi come comportamento del danneggiato e dunque limitare o addirittura escludere la responsabilità del Condominio custode. Al contrario, nel caso in cui il pavimento sia solo scivoloso, non essendovi la presenza di acqua è più difficile verificarne la pericolosità, ne consegue che la caduta del terzo può non esimere la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.
a cura di Debora Lolli
Presidente di APPC Bologna, Avvocato in Bologna
