La pandemia che ci ha colpiti oltre a condizionare le nostre abitudini di vita ha determinato una importante modificazione nelle funzionalità richieste ai nostri immobili. Inoltre, la crisi economica causata dal lockdown e lo spettro di nuovi picchi nei contagi ha generato una situazione di incertezza generale che sta condizionando i processi decisionali di acquirenti e venditori del nostro territorio.
La prima cosa che si sta osservando nel territorio bolognese è un andamento, per quanto riguarda il mercato immobiliare residenziale, decisamente in contrasto con le previsioni teoriche su di un significativo calo dei prezzi.
Indubbiamente la crisi dell’economia causata dagli effetti della pandemia ed i temuti riflessi sull’occupazione giustificano in linea generale la previsione di riflessi negativi sul mercato immobiliare, ma occorre fare delle distinzioni.
Per quanto riguarda il comparto residenziale bisogna dire che il nostro territorio ha sempre dimostrato grande equilibrio non manifestando picchi positivi o negativi che invece hanno caratterizzato l’andamento dei prezzi in altri territori. Inoltre si può prevedere che la diffusa “ricchezza” delle famiglie bolognesi nella maggior parte dei casi consentirà di superare meglio che in altre realtà le difficoltà che si preannunciano.
Questi elementi, sommati alla mancanza di redditività dei propri risparmi in ambito finanziario, a tassi di interessi mai stati così bassi ed ad una rinnovata esigenza di migliorare la qualità della propria abitazione stanno contribuendo ad alimentare in maniera significativa la domanda, anche per destinarle alla locazione, di abitazioni di qualità in zone di qualità i cui prezzi stanno dimostrando una notevole tenuta.
Il lockdown ha modificato lo stile di vita delle famiglie che ora si trovano a trascorrere, spesso tutti insieme, molto più tempo in casa. Questo cambiamento nel modo di abitare ha evidenziato la necessità di avere case più grandi, luminose, possibilmente con spazi esterni (terrazzi o giardini), in prossimità di polmoni di verde ed in contesti piacevoli, sicuri e ben serviti.
Il discorso è molto diverso per quanto riguarda gli immobili strumentali.
Il mercato degli uffici, già da tempo sofferente, è quello che sta maggiormente risentendo delle modificazioni nel modo di lavorare introdotte con lo smartworking.
I locali commerciali oltre alla riduzione dei consumi risentono della concorrenza dell’e-commerce. Bar, ristoranti ed alberghi vengono pesantemente penalizzati dalla drastica riduzione del flusso turistico. Nella situazione descritta appare molto difficile fare previsioni sull’andamento dei valori immobiliari che per queste tipologie di immobili sono strettamente collegati alla loro capacità di contribuire alla produzione di fatturato.
Relativamente agli immobili destinati alla produzione il mercato è orientato ad individuare soluzioni sicure (antisismiche), “green” e ben collegate che consentano di ottimizzare l’efficienza e la competitività della propria azienda. Per questo tipo di soluzioni i prezzi si prevedono stazionari.
a cura di Roberto Maccaferri
Presidente FIMAA Bologna, Agente Immobiliare in Bologna
