Interventi straordinari deliberabili dall’assemblea
Gli interventi agevolabili con gli incentivi fiscali che vanno sotto il nome di “super eco bonus” o di “sisma bonus”, per loro natura richiedono opere di notevole entità finalizzate al miglioramento termico o statico degli edifici, pertanto straordinarie e come tali dovranno essere necessariamente deliberate dall’assemblea dei condomini, non rientrando nei poteri dispositivi dell’Amministratore di Condominio.
Orbene, si pone così, forse nella misura più preoccupante, il tema della tenuta delle Assemblee di Condominio. Non si può di certo sottacere dal porre l’attenzione sull’opportunità della scelta del Legislatore di prevedere in piena emergenza sanitaria una misura per fronteggiare la ripresa economica che presuppone di per sé l’aggregazione assembleare di persone che spesso ed il più delle volte sono considerate soggetti deboli rispetto a questo terribile virus che ha e sta decimando e mortificando la popolazione mondiale.
È da quando è nata l’emergenza sanitaria che le Associazioni di categoria degli Amministratori di Condominio chiedono protocolli in merito alla tenuta delle assemblee in presenza e per la disciplina delle assemblee on line, ricevendo solo flebili speranze da parte di qualche politico con emendamenti ai vari provvedimenti di legge che si sono susseguiti e che costantemente sono caduti nell’oblio. Bisogna rilevare che le assemblee di Condominio sono particolari forme di aggregazione proprio perché caratterizzate da un pubblico generalizzato di persone con diverse capacità attitudinali e diverse età; il proprietario immobiliare. Di qui le preoccupazioni in ordine alla possibile propagazione del virus nelle nostre famiglie e le indubbie difficoltà nell’ipotizzare che persone, semmai non abituate per ragioni anagrafiche, lavorative e culturali, riescano ad utilizzare per eventuali assemblee on line mezzi di comunicazione a distanza che a volte non possiedono o che nemmeno sono utilizzabili in certi territori per mancanza delle necessarie infrastrutture.
Ciò detto, a partire dal Decreto legge n° 33 del 16 maggio 2020, le riunioni in presenza genericamente sono state ammesse ove rispettate le distanze interpersonali di almeno un metro. Obbligo di distanza interpersonale e mantenimento delle misure di protezioni individuali (mascherine) e comportamenti quali il costante lavaggio delle mani (anche con gel igienizzanti) e confinamento in casa dei soggetti con infezioni che portano febbre superiore ai 37,5 gradi, ripresi poi nei DPCM del 7 agosto e del 7 settembre 2020. A tal proposito non ci si può esimere dalla considerazione che nella vigenza dello stato di emergenza – ad oggi prorogato al 15 ottobre p.v. – sarebbe opportuno astenersi da tutti quei comportamenti potenzialmente rischiosi che sia pure ammessi con certe precauzioni, gli si dovrebbe limitare al necessario ed improrogabile. Così dovrebbe essere per le assemblee di condominio e per il recupero di tutte quelle che avrebbero dovuto tenersi nel periodo di look down.
La maggioranza assembleare
Le assemblee per la delibera di interventi per il “super eco bonus” o di “sisma bonus”, potrebbero assumere carattere necessario in considerazione del periodo ristretto di vigenza del beneficio fiscale al 31 dicembre 2021 che è evidentemente breve in considerazione dei tanti accertamenti e decisioni da prendere e dai tempi occorrenti per le lavorazioni.
L’unico provvedimento in materia condominiale con il quale il nostro Legislatore ci ha deliziati nel periodo feriale è stata la previsione di uno specifico quorum deliberativo per i lavori afferenti al super eco bonus e sisma bonus, nell’ambito del Decreto legge “Agosto” del 14 agosto 2020 (che a breve dovrà essere oggetto di conversione in legge). Così all’articolo 63 derubricato “semplificazione procedimenti assemblee condominiali” ha previsto che: “le delibere dell’assemblea del Condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui all’art. 119 del DL 19 maggio 2020 (incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici) sono valide se approvate con numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio”.
Pur senza uno specifico richiamo all’articolo 1136 del codice civile, che regola le maggioranze assembleari, viene ricalcato il testo della maggioranza deliberativa di cui a fine 3° comma del predetto articolo. Pertanto, considerato che, in seconda convocazione la maggioranza costitutiva dell’assemblea dei condomini è abbassata dallo stesso terzo comma dell’articolo 1136 c.c. ad un terzo dei partecipanti al Condominio che rappresenti un terzo del valore dell’edifico, effettivamente – nel caso di scarsa partecipazione all’assemblea – un ridotto numero di condomini potrebbe, deliberare importanti lavori di notevole entità o innovativi, legittimamente vincolando a rilevanti investimenti – sia pure fiscalmente agevolati – tutta la collettività condominiale.
Il Legislatore dopo sei mesi di silenzio sulle questioni condominiali ha pertanto trattato il Condominio unicamente sotto l’aspetto dell’incentivo fiscale di importanti lavori edili ed impiantistici, prevedendo quorum deliberativi ridotti nell’intento di facilitare l’adozione delle delibere dinnanzi al giusto timore di molti condomini di partecipare alle assemblee in questo periodo di preoccupante emergenza sanitaria.
E’ stata, così introdotta una specifica maggioranza riferita ad opere di cui ad una eccezionale misura fiscale (ed in ciò è determinante il richiamo all’articolo 119 del DL rilancio), che normalmente comportano importanti interventi che normalmente incidono sulle fisionomie estetiche dei fabbricati (pensiamo all’adozione dei cappotti coibentanti le facciate perimetrali). Ricordiamo che il decreto legge in parola, pur immediatamente efficace ed applicabile dovrà essere convertito in legge.
La previsione di una specifica maggioranza deliberativa ci può portare ad assumere la liceità della decisione assembleare anche dal punto di vista dell’eventuale ed implicita modifica dell’aspetto esteriore del fabbricato e della riduzione – sia pure entro limiti di normale accettabilità – della funzionalità di pertinenze esclusive quali i balconi (che nel caso di installazione di pannelli coibentanti alle facciate vedranno ridotti gli spazi fruibili).
La delibera assembleare
Dal punto di vista della delibera assembleare questa si sostanzia anzitutto nella delibera di opere straordinarie e dunque nel conferimento dei relativi poteri di rappresentanza e vincolatività all’Amministratore di Condominio. Andranno così esternalizzati in delibera i termini dell’appalto: impresa esecutrice, facoltà di subappalto, importo dei lavori incarichi tecnici – progettazione, direzione dei lavori e coordinamento della sicurezza – e relativi onorari, compensi per l’Amministratore e costituzione del fondo speciale.
Il fatto che, i condomini potranno optare per la cessione del credito (atto individuale e non collettivo) non fa venir meno l’obbligo a pena di nullità, di deliberare la costituzione del fondo speciale a copertura dei lavori. Ciò anche perché non tutte le spese potranno essere oggetto di cessione del credito (si pensi agli oneri amministrativi, ad alcune opere non oggetto di agevolazione al 110 % che verranno eseguiti in costanza dei lavori) e non tutti i condomini vorranno aderirvi, semmai ritenendo più conveniente anticipare le spese portando poi in detrazione fiscale il 110 %.
Nella costituzione del fondo speciale si potrà specificare che i condomini che aderiranno specificatamente alla possibilità di cessione del credito potranno portare a scomputo delle rate dovute l’importo della cessione del credito loro spettante.
Deve esse chiaro che una cosa è la delibera dei lavori straordinari, altra è l’agevolazione fiscale connessa agli interventi, altra ancora è l’operazione finanziaria connessa all’agevolazione fiscale; operazione quest’ultima che, in sostanza, permette ai condomini di eseguire lavori senza corrispondere – in tutto o in parte – l’importo dovuto.
Nel caso l’offerta sia accompagnata dalla possibilità di uno sconto in fattura direttamente dall’azienda appaltata sarà necessario in sede assembleare procedere a verbalizzare l’intenzione del Condominio di aderire allo sconto in fattura.
Essendosi sul mercato nazionale formatesi diverse offerte di proposte per i condomini sarà opportuno ben comprendere le stesse per poi costruire le delibere assembleari necessarie.
In considerazione dei tanti adempimenti – forse veramente troppi – necessari per poter usufruire del super eco bonus, si ritiene che il consenso assembleare non potrà sostanziarsi in meno di tre delibere: una per gli incarichi tecnici di verifica della conformità urbanistica e determinazione della classe energetica di partenza dell’immobile, una per l’incarico di progettazione e semmai un pre-impegno all’esecuzione dei conseguenti lavori funzionalizzati al quel miglioramento energetico o sismico richiesto per legge e l’ultima delibera volta all’appalto lavori, incarichi tecnici ed adesione al progetto finanziario connesso.
Purtroppo i tempi ristrettissimi salvo proroga stanno determinando negli Amministratori una costante ricerca di anticipazione di tutte le fasi, compreso il fatto che spesso l’Amministratore si attiva anche senza esplicite richieste dei condomini. Ciò sta determinando nell’opinione collettiva la visione dell’incentivo del super eco bonus come di un regalo di Stato da prendere indipendentemente dalle necessità; ma non è e nemmeno potrebbe essere così! Il Super eco bonus è un importante incentivo fiscale da utilizzare se ci sono delle reali necessità!
a cura di Andrea Tolomelli
Presidente Nazionale ABICONF, Amministratore d’immobili in Bologna, consulente esperto nelle questioni condominiali
